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Immobilienkauf auf Mallorca ... was muß ich beachten ?

Allgemein

Um eine Immobilien in Spanien zu kaufen, sollte man sich über einige rechtliche, sowie steuerrechtliche Aspekte Klarheit verschaffen, um einen rechtlich abgesicherten Kaufvertrag zu schließen.

Auch wenn der Kauf einer Immobilie im Ausland wegen fehlender Rechts- und Sprachkenntnisse verwirrend wirkt, sollte man sich nicht davon abhalten lassen, einen solchen Kauf zu tätigen, zumal die Möglichkeit besteht, durch die Hinzuziehung von im spanischen Recht versierten Rechtsanwälten, Steuerberatern und zuverlässigen Immobilienfirmen einen optimalen Kaufvertrag auszuarbeiten, der den eigenen Interessen gerecht wird.

Das Immobilienrecht in Spanien ist zwar anderer Art als das deutsche, aber genauso ausgereift und sicher wie es in sämtlichen anderen Ländern der EU der Fall ist. Mit diesem Beitrag soll dem interessierten Leser das spanische Immobilienrecht in verständlicher Weise näher gebracht werden.

Der Optionsvertrag

Vor Abschluß des Kaufvertrages besteht zunächst die Möglichkeit, eine Art von Vertag zu schließen, mit dem sichergestellt wird, daß die Immobilie nicht an einen Dritten veräußert wird. Dieser sogenannte Optionsvertrag bietet dem Optionsnehmer zum einen die Möglichkeit, sich den definitiven Kauf der entsprechenden Immobilien genau zu überlegen und verpflichtet andererseits den Optionsgeber, die entsprechende Immobilie für eine bestimmte Zeitdauer, üblicherweise von einem Monat, nicht an einen Dritten zu veräußern.

Hierfür zahlt der Optionsnehmer in der Regel 10% des für die Immobilie vorgesehenen Gesamtkaufpreises, wobei er diesen Betrag "verliert", sofern der Kaufvertrag auf Grund eines vom Optionsnehmer zu vertretenden Umstandes nicht zustande kommt. Kommt hingegen ein entsprechender Kaufvertrag zustande, wird dieser Betrag als "Vorauszahlung" auf den Gesamtpreis der Immobilie angerechnet.

Für den Fall, Daus der Optionsgeber entgegen des Vertrages die Immobilie an einen Dritten veräußert, oder sich weigert, die Immobilie an den Optionsnehmer zu verkaufen, hat dieser in der Regel den doppelten Betrag an den Optionsnehmer zu bezahlen, den er für dieses Optionsrecht erhalten hat.

Innerhalb des in dem Optionsvertrag festgesetzten Zeitraumes hat der Optionsausübungsberechtigte dem Optionsgeber seinen Wunsch mitzuteilen, die Immobilie zu erwerben, und deshalb einen entsprechenden notariellen Kaufvertrag schließen zu wollen. Versäumt der Optionsausübungsberechtigte innerhalb dieses Zeitraumes sein Optionsrecht auszuüben, verliert dieser automatisch sein Recht aus dem Optionsvertrag und kann auch nicht eine Rückzahlung des Betrages, welcher für die Einräumung des Optionsrechtes bezahlt wurde, verlangen.

Auf Seiten des Optionsnehmers ist es ratsam, sein Optionsrecht mittels notarieller Urkunde auszuüben, um dieses Recht in beweiskräftiger Form ausgeübt zu haben, und sich auf diese Weise den bereits geleisteten Betrag zu sichern.

Der Optionsvertrag kann in privatschriftlicher oder notarieller Form geschlossen werden, wobei im letzteren Fall das Optionsrecht in das Grundbuch eingetragen werden kann. Schließt man den Optionsvertrag in privatschriftlicher Form, so müssen beide Vertragsparteien sämtliche Seiten des Vertrages unterzeichnen, zumal es für die Wirksamkeit eines privatschriftlichen Vertrages erforderlich ist, daß jede einzelne Vertragsseite von den Vertragsparteien unterschrieben wird.

Es ist ratsam, bereits in dem Optionsvertrag sämtliche den später zu schließenden Kaufvertrag betreffenden Vertragsklauseln aufzunehmen, um auszuschließen, daß über diese nach Ausübung des Optionsrechts erneut verhandelt werden muß.

Der Kaufvertrag

In Spanien kann auch ein Vertrag über den Kauf bzw. die Veräußerung einer Immobilie auch formlos wirksam geschlossen werden. D.h. selbst ein mündlich geschlossener Kaufvertrag kann seine volle Wirksamkeit entfalten. Nichts desto trotz ist es mehr als Ratsam, sämtliche Verträge schriftlich zu schließen und auch den Eigentumserwerb in das Eigentumsregister eintragen zu lassen.

Um den Eigentumserwerb ins Eigentumsregister eintragen lassen zu können, bedarf der Kaufvertrag zwingend der notariellen Form, wobei einige Formalien zu beachten sind.

Der Kaufvertrag ist derjenige Vertrag, der zwischen dem Käufer und Verkäufer geschlossen wird, und in dem der Kaufpreis, die Zahlungsmodalität, der Ort, das Datum, die Kostentragungspflicht (im Hinblick auf Notarkosten, Kommunalabgaben und Steuern), der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und natürlich die im Einzelfall relevanten Vertragsklauseln festgesetzt werden.

Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sollte sich der Käufer vergewissern, daß der Veräußerer als Eigentümer der entsprechenden Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Hierfür kann ein einfacher Grundbuchauszug (sog. "nota simple") vom Eigentumsregister angefordert werden. Auf diese Weise kann man auch überprüfen, ob die Immobilie mit eingetragenen Rechten (wie etwa Wegerechte, Grunddienstbarkeiten, etc.) und Lasten (etwa hypothekarischer oder steuerrechtlicher Natur) belastet ist. Ebenso sollte man die Beibringung eines die Immobilie betreffenden Katasteramtsauszuges, einer Kopie der Bewohnbarkeitsbescheinigung, einer Kopie der Stromanschlussbescheinigung und die Vorlage entsprechender Belege über die Begleichung der Strom-, Gas- und Wasserrechnungen von dem Verkäufer verlangen.

Wenn die Immobilie Sondereigentum eines einer Eigentümergemeinschaft gehörenden Gebäudes bildet, sollte man auch vom Verkäufer verlangen, daß dieser eine entsprechende Bescheinigung von dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft vorlegt, in der bescheinigt wird, daß sämtliche Gemeinschaftsabgaben geleistet wurden.

Das Gesetz über das horizontale Eigentum (sog. "Ley Propiedad Horizontal") bestimmt, daß der neue Eigentümer der Wohnung mit seiner Wohnung für die Begleichung der Gemeinschaftsabgaben, für das Jahr in den der Kauf fällt, sowie für das vorangegangene Jahr haftet. Das heißt, daß sofern solche Schulden bestehen, Mitglieder der Eigentümergemeinschaft über einen entsprechenden Beschluß der Eigentümerversammlung die Begleichung dieser Schuld von dem neuen Eigentümer fordern und gegebenenfalls zur Befriedigung der offenstehenden Forderung, die Wohnung pfänden können. Diese letztgenannte Bescheinigung muß zwingend dem notariellen Kaufvertrag beigebracht werden, wobei der Käufer allerdings die Möglichkeit hat, den Verkäufer von der Beibringung dieser Bescheinigung freizustellen, womit aber der Käufer die Haftung für sämtliche nicht geleisteten Gemeinschaftsabgaben übernimmt.

Ebenso sollte man sich Einblick in die Satzung der Eigentumsgemeinschaft verschaffen, um die wesentlichen Normen dieser Satzung vor Abschluß des Kaufvertrages zu kennen. Nach Abschluß des Kaufvertrages sollte der Käufer der Eigentümergemeinschaftsverwaltung einen Sitz in Spanien benennen an den Mitteilungen, Ladungen zu Eigentümerversammlungen, etc. zugestellt werden können, wie es im Gesetz über das horizontale Eigentum vorgesehen ist.

Auch sollte man von dem Verkäufer verlangen, daß dieser anteilig, und zwar entsprechend der Monate, in denen dieser im Jahr des Eigentumsüberganges Eigentümer der Immobilie war, die Vermögenssteuer (sog. "I.B.I.") und Gemeinschaftsabgaben für diese Immobilie trägt. Diese ganzen Dokumente durchzusehen und den zu beachtenden Aspekte Rechnung zu tragen, pflegt man zwar erst bei Abschluß des Kaufvertrages zu tun, was aber kein Hindernis darstellen sollte, diese Punkte bereits im Vorfeld zu klären.

Kaufvertrag über einen Neubau

Wenn es um Neubauten geht, sollte man sich zu aller erst vergewissern, daß eine entsprechende Baugenehmigung der Gemeinde erteilt wurde. Nachfolgend seien die einzelnen Bauphasen in rechtlicher Sicht von Beginn der Bauarbeiten bis zur Beendigung derselben in groben Zügen skizziert.

1. Man beantragt und bekommt gegebenenfalls eine Baugenehmigung von der Gemeinde, die die Erlaubnis zur Errichtung des genau in der Baugenehmigung beschriebenen Objektes darstellt.

2. Nach Abschluß der Errichtung des Objektes stellt der Architekt eine Bauabschlußbescheinigung aus, in welcher dieser bestätigt, daß das Objekt baugenehmigungskonform fertiggestellt worden ist.

3. Nach Einreichung dieser Bauabschlussbestätigung des Architekten besichtigen und überprüfen die zuständigen Beamten der gemeindlichen Baubehörde, ob der Bau tatsächlich baugenehmigungskonform errichtet wurde, um dann einen gemeindlichen Bauabschlussbescheid zu erlassen.

4. Anschießend beantragt man die Erteilung einer Bewohnbarkeitsbescheinigung, welche vom Consell Insular ausgestellt wird. Der Bauträger ist dazu verpflichtet, diese Bescheinigung einzuholen und dem Käufer auszuhändigen.

5. Mit dieser Bewohnbarkeitsbescheinigung sollte der Bauträger auch die entsprechenden Bescheinigungen über die Betriebsinstallationen (Strom, Wasser) der Immobilie dem Käufer aushändigen, welche dieser benötigt, um entsprechende Strom- und Wasserversorgungsverträge abschließen zu können.

Bei dem Kauf eines Neubaues sollte man bestimmte Umstände im Auge behalten, wie etwa Garantien, daß der Bau innerhalb eines bestimmten Zeitraumes beendet wird, so daß die vereinbarungsgemäße Übergabe stattfinden kann. Es ist zu Gunsten des Käufers eine Vertragsstrafe im Kaufvertrag über einen zu errichtenden Neubau zu bestimmen, die den Bauträger oder Bauherrn verpflichtet, eine bestimmte Summe, je nach zeitlicher Dauer der Verzögerung hinsichtlich der Übergabe der Immobilie, zu bezahlen.

Man sollte, sofern der Neubau noch nicht fertiggestellt ist, auf die Gewährung adäquater Sicherheiten von dem Bauträger oder Bauherrn für bereits geleisteten Zahlungen bestehen, um im Falle, daß die jeweilige Baufirma in Konkurs fällt, entsprechend abgesichert zu sein.

Erst kürzlich ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, in dem Verträge über Neubauten gesetzlich geregelt werden (der "Ley de Ordenación de la edificación" L 38/1999, vom 15. November). In diesem Gesetz sind eine Reihe von Vorteilen zu Gunsten des Käufers enthalten, zumal die Pflichten sämtlicher am Bau Beteiligten, wie etwa die des Bauträgers, des Bauherrn, des Architekten und des Statisten, gesetzlich festgesetzt werden. Ferner sieht dieses Gesetz neue Verfahrensweisen vor, daß mögliche Baumängel entsprechend versichert sein müssen, und eine Überprüfung der Bauqualität durch unabhängige Einrichtungen vorsieht. Allerdings bereitet die Umsetzung dieses Gesetzes noch Probleme, als diesbezügliche Diskrepanzen zwischen den Baufirmen und Versicherungsgesellschaften bestehen.

Notarieller Kaufvertrag

Der vor dem Notar geschlossene Kaufvertrag ist nicht nur die empfehlenswerteste Form des Abschlusses eines Kaufvertrages über eine Immobilie, sondern auch unabdingbare Voraussetzung für die Eintragungsfähigkeit des Eigentümerwechsels in das Grundbuch.

In den notariell beurkundeten Kaufvertrag werden die ausgehandelten Vertragsklauseln aufgenommen, sowie gesetzlich zwingend vorgesehene "Vertragsschliessungsvoraussetzungen", wie etwa das Vorliegen der Quittung der Finanzverwaltung über die Begleichung der letzten Vermögenssteuer (sog. "impuesto sobre bienes inmuebles", kurz "I.B.I." genannt) und das Vorliegen eines einfachen Grundbuchauszuges über die betreffende Immobilie des Eigentumsregisters, welcher innerhalb eines maximalen Zeitraumes von zehn Tagen vor Abschluß des notariellen Kaufvertrages vom Notar angefordert und bei diesem eingegangen sein muß, berücksichtigt.

Ebenso sollte man eine Vertragsklausel über die Begleichung der Gemeinschaftsabgaben in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen, sofern es sich bei der Immobilie um Sondereigentum handelt.

Wenn eine oder beide Vertragsparteien Ausländer sind, müssen im Rahmen des Kaufvertrages eine Reihe weiterer Formalitäten beachtet werden. Durch die Erfordernis, weiteren Formalitäten gerecht zu werden, soll dem Umstand Rechnung getragen werden, daß unter Umständen ausländisches Geld nach Spanien eingeführt wird. So muß in dem Fall, in dem der Erwerber ein in Spanien nicht residenter Ausländer ist, sämtliche dem notariell beurkundeten Kaufvertrag zeitlich vorangegangene Zahlungen mittels einer Bankbestätigung oder Bankschecks, welches das Vorliegen eines Bankkontos für Nichtresidente ausweist, nachgewiesen werden. Für den Fall, daß der Verkäufer nichtresidenter Ausländer ist, und nicht mehr als zehn Jahre ab dem ursprünglichen Kauf der entsprechenden Immobilie durch diesen verstrichen sind (dies gilt nur für Immobilienaquisitionen bis zum 31.12.1996), muß der Käufer 5% des im notariellen Kaufvertrag genannten Kaufpreises einbehalten, und binnen einer Frist von einem Monat bei dem Finanzamt in dem Namen des Verkäufers als Begleichung der Wertzuwachssteuer (sog. "Impuesto sobre incremento de patrimonio") abführen.

Anschließend hat der Verkäufer sämtliche ihm obliegenden Steuern zu begleichen, wobei aber die bereits von dem Käufer in seinem Namen eingereichte Summe angerechnet wird. Diese zwingende Verfahrensweise (Zurückbehaltung der 5%) wird in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen, und ist aus dem Grund von dem Gesetzgeber vorgesehen, als daß durch diese Vorgehensweise gewährleistet werden soll, daß der Ausländer nicht sein ganzes Geld, ohne seiner Steuerschuld entsprochen zu haben, in das Ausland verschaffen kann.

Der Käufer haftet ab der Beurkundung dieser Verfahrensweise im notariellen Kaufvertrag für die Begleichung der ursprünglich dem Verkäufer obliegenden Wertzuwachssteuer als Steuerschuldner.

Man kann den Notar anweisen, dem Registeramt per Fax einen Notiz über den notariell abgeschlossenen Kaufvertrag zu senden, damit ein entsprechender Vorvermerk unter Angabe des genauen Datums des Abschlusses des Immobilienkaufvertrages im Grundbuch eingetragen wird, um so wiederum die Gefahr zu bannen, daß der Verkäufer die Immobilie nachträglich an einen Dritten wirksam veräußern kann. Dieser Vorvermerk entfaltet seinen Schutz für eine Dauer von zehn Tagen, deren Verlängerung man allerdings beantragen kann.

Ein weiterer wichtiger Punkt, den man beim Abschluß eines notariellen Kauvertrages beachten sollte, ist die Regelung der Kostentragungspflicht bezüglich der Kosten, die im Rahmen der Errichtung des notariellen Kaufvertrages und der Betreibung der entsprechenden Eintragung in das Grundbuch anfallen, welche in der Regel einen Betrag von ca. 10% des in der Urkunde zitierten Kaufpreises ausmachen.

Diese genannten Kosten machen im Einzelnen aus:

- Notarkosten

- Eigentumsregisterkosten

- Die kommunale Wertzuwachssteuer (gesetzlich vorgesehen ist, daß der Verkäufer diese Steuer zu tragen hat, obwohl es in Mallorca Sitte ist, diese Steuerlast vertraglich dem Käufer aufzuerlegen. Auf jeden Fall sollte dieser Punkt von den Vertragsparteien ausgehandelt werden.)

- Steuerabgaben in Höhe von 7%, sei es auf Grund der Mehrwertsteuer (sog. "I.V.A.") bei Neubauten oder auf Grund der Vermögensübertragungssteuer (sog. "Impuesto sobre transmisiones patrimoniales", kurz "I.T.P." genannt). Falls eine Mehrwertsteuer zu zahlen ist, sind 0,5% als eine Art Steuer für juristische, dokumentierte Rechtsgeschäfte (sog. "Impuesto sobre actos juridicos documentados", kurz "A.J.D.") hinzuzurechnen. Für die Begleichung dieser Steuerschuld hat der Käufer eine Frist von 30 Tagen ab Abschluß des notariellen Kaufvertrages einzuhalten. Für die Begleichung der vorgenannten Steuern hat der nichtresidente Käufer eine N.I.E. Nummer (Steuernummer für Nichtresidente, "Numero de indentificaciòn de extranjero") bei einer Behörde der nationalen Polizei zu beantragen. Diese N.I.E. Nummer hat der Steuerpflichtige bei sämtlichen Steuerzahlungen anzugeben. Ohne Angabe dieser Steuernummer ist eine Steuerzahlung nicht möglich.

Außerdem sollte man auch etwaige Anwaltshonorare und Kosten für die "gestoria" (Büro, das auf die Wahrnehmung von Behördengänge spezialisiert ist) nicht vergessen.

Die Grundbucheintragung

Die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch wirkt in Spanien zwar nicht konstitutiv, sondern lediglich deklaratorisch, ist aber faktisch gesehen zwingend, als nur so eine Reihe von Problemen und Rechtsunsicherheiten umgangen werden können.

Wegen der vom Grundbuch ausgehenden Publizitätswirkung kann durch eine entsprechende Eintragung vermieden werden, daß der ehemalige Eigentümer der Immobilie Mehrfachverkäufe wirksam tätigen kann. Ist der Eigentumsübergang nicht im Grundbuch eingetragen, und weist das Grundbuch den Verkäufer fälschlicherweise noch als Eigentümer einer Immobilie aus, so gilt der Grundsatz des Gutglaubensschutzes, basierend auf der Publizitätswirkung des Grundbuches, mit der Folge, daß ein gutgläubiger Dritte die bereits vorveräußerte Immobilie wirksam kaufen und seinerseits die Eintragung in das Grundbuch betreiben kann. Außerdem kann über eine entsprechende Eintragung verhindert werden, daß das bereits veräußerte Grundstück für Schulden des Verkäufers haftet.

Um den Eigentumsübergang in das Grundbuch eintragen lassen zu können, muß man einen Beleg über die Begleichung entsprechender Steuern (Formular Nr. 600), sowie den notariellen Kaufvertrag im Original einreichen.

Zwischen der Einreichung und der Eintragung vergeht in der Regel ein Zeitraum von ca. einem Monat, was aber letztlich vom Grundbuchamt abhängt und durchaus länger dauern kann. Die Einreichung der Unterlagen an das Grundbuchamt wird in der Regel von "gestorias" (Büros, welche auf die Wahrnehmung von Behö¶rdengänge spezialisiert sind) übernommen, wobei aber die in Anspruch genommene Immobilienfirma, oder der zu Rate gezogene Rechtsanwalt gerne über die Einreichungsmodalitäten Auskunft geben wird.

Das Katasteramt

Das Katasteramt ist eine staatliche Behörde, in der alle Neubauten und Immobilienübertragungen registriert werden. Ab Abschluß des notariellen Kaufvertrages hat man eine Frist von zwei Monaten, um die Immobilie auf den neuen Eigentümer umschreiben zu lassen. Das Katasteramt teilt der Gemeinde den Eigentumsübergang mit, so daß die nachfolgenden "I.B.I.-Steuerbescheide" dem neuen Eigentümer zugestellt werden.

Auch diese letztgenannte Eintragung kann durch eine "gestoria", durch einen Rechtsanwalt oder den Käufer bzw. Verkäufer selbst veranlaßt werden.

Der steuerrechtliche Wohnsitz

Für solche Ausländer, die sich länger als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten, gelten die gleichen steuerrechtlichen Normen, wie für in Spanien Residente. Die Folge hiervon ist, daß das gesamte Welteinkommen, gleich einem jeden residenten Spanier, in Spanien zu versteuern ist. Um die Frage beantworten zu können, ob dies vorteilhaft ist, ist die Rechtslage bezüglich jedes Einzelfalls gesondert zu Überprüfen, zumal eine Reihe von internationalen Abkommen, die die Doppelbesteuerung von Einkünften regeln, existieren.

Steuerarten

Beide Vertragsparteien haben eine Reihe von Steuern im Rahmen des Abschlusses eines Kaufvertrages zu beachten, die von einem Steuerberater oder einem Rechtsanwalt geklärt werden können, um das Aufkommen von auf Unkenntnis beruhenden Unannehmlichkeiten für den Steuerpflichten zu verhindern.

Auf Seiten des Verkäufers sind eine Zahl von Steuern im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie zu berücksichtigen, die nachfolgend grob umrissen werden:

- Wenn der Steuerpflichte nichtresident ist, und nicht mehr als 10 Jahre zwischen dem Kauf der Immobilie (dies gilt nur für Immobilienaquisitionen bis zum 31.12.1996) verstrichen sind, hat der Käufer dem Verkäufer 5% des Gesamtkaufpreises zurückzubehalten und diesen Betrag im Namen des Verkäufers an die jeweils zuständige Finanzbehörde abzuführen. Der Verkäufer ist verpflichtet 35% der Differenz zwischen dem Preis, den er seinerzeit für den Kauf der Immobilie bezahlt hat, und dem Preis, den er bei der Veräußerung erzielt hat, abzuführen. Von diesen 35% kann der Veräußerer allerdings die Steuerabgaben, Anwaltshonorare, Notarkosten, sowie die Kosten für das Grundbuchsamt, etc., die er seinerzeit für den Kauf der Immobilie bezahlt hat, als Werbungskosten geltend machen.

- Wenn der Verkäufer in Spanien resident ist, hat dieser die Vermögenszuwachssteuer entsprechend des Einkommensteuergestzes für natürliche Personen abzuführen. In diesem Fall ist es der Veräusserer selbst, der seine Steuererklärung anzufertigen hat.

Der Käufer hat nachfolgende Steuern im Zusammenhang mit dem Abschluß des Kaufvertrages über eine Immobilie zu bezahlen:

- Die Mehrwertsteuer (die "I.V.A.") kommt zur Anwendung, sofern es sich um den Erstverkauf-/erwerb einer Immobilie handelt, der Verkäufer ein Bauträger ist, und es sich um zu Wohnzwecken bestimmten Räumlichkeiten handelt. Der Steuersatz beträgt 7%. Handelt es sich hingegen um gewerblich zu nutzende Räumlichkeiten, um erschlossenes Bauland, oder um Garagen, so beträgt der Steuersatz 16%. Wenn eine Mehrwertsteuer zu zahlen ist, sind 0,5% als eine Art Steuer für juristische, dokumentierte Rechtsgeschäfte (sog. "Impuesto sobre actos juridicos documentados", kurz "A.J.D." genannt) hinzuzurechnen. In dem Fall, daß in dem selben notariell beurkundeten Kaufvertrag sowohl eine Wohnung als auch eine Garage erworben/veräussert wird, gilt für beide Bestandteile der Steuersatz von 7%.

- Die Vermögensübertragungssteuer (sog. "I.T.P.") kommt immer dann zur Anwendung, wenn nicht die Mehrwertsteuer einschlägig ist, und beträgt 7% des notariell festgesetzten Kaufpreises. Diese Steuer ist binnen 30 Tage ab Abschluß des notariellen Kaufvertrages bei dem jeweils zuständigen Finanzamt zu entrichten.

- Die Wertzuwachssteuer (sog. "Plusvalia") ist eine kommunale Steuer, deren Höhe die jeweilige Gemeinde, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet, mittels eines bestimmten Steuersatzes, den diese festsetzt und des Katasterwertes der Immobilie im Zeitpunkt der Veräußerung hat, ermittelt.

Der Käufer hat ebenso zu berücksichtigen, daß dieser außerdem alljährlich die nachfolgend aufgeführten Steuern zu entrichten hat:

- Die Einkommenssteuer für Residente, falls dieser in Spanien resident ist, entsprechend den generellen Normen über die Einkommensteuer bei natürlichen Personen.

- Die Einkommenssteuer für Nichtresidente, falls dieser in Spanien nichtresident ist, mit welcher der Nutzen, der aus der Wohneinheit gezogen wird, besteuert werden soll, und einen Steuersatz von 25% von 2% des Katasterwerts der Wohneinheit (fiktive Bemessungsgrundlage) beträgt. Für den Fall des nicht Existierens eines Katasterwertes wird der Besteuerung 2 % des halben im notariellen Kaufvertrag zitierten Immobilienwertes zu Grunde gelegt.

- Die Vermögenssteuer für Nichtresidente, mit welcher die Tatsache steuerrechtlich gewürdigt werden soll, daß man Eigentümer einer in Spanien gelegenden Immobilie ist. Dies ist eine personenbezogene Steuer, weshalb im Falle, daß zwei Eheleute gemeinschaftlich, also im Miteigentum eine Immobilie erwerben, sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann eine entsprechende Steuererklärung einzureichen haben. Diese Steuer, die jährlich bis spätestens zum 31. Dezember eines jeden Jahres zu entrichten ist, beträgt ca. zwischen 0.2 und 0.3 % des in dem Kaufvertrag angegebenen Kaufpreises (die genaue Steuerschuld wird mittels einer progressiv ansteigenden Steuertabelle ermittelt). Diese Steuererklärung wird mit der Einkommensteuererklärung in ein und dem selben Formular (Formular Nr. 214), für den Fall, daß der Steuerpflichtige nur eine Immobilie in Spanien besitzt, eingereicht. Nichtresidenten wird kein Steuerfreibetrag zugesprochen.

Angesicht dieser Vielzahl von Steuerpflichten die im Rahmen eines Immobilienerwerbes, bzw. bei der Unterhaltung einer Immobilie zu berücksichtigen sind, ist es empfehlenswert, sich einem Steuerberater oder einem Rechtsanwalt anzuvertrauen, der einzellfallbezogen bemüht sein wird, die steuerrechtliche günstigste und praktikabelste Lösung zu finden, und dem Ratsuchenden so eine Last abnimmt.

Die Erbschaftssteuer

Laut dem Gesetz betreffend Erbschaftssteuer hat ein Residenter die Gesamtheit des in seinem Besitz befindlichen Vermögens und Rechte, vorbehaltlich der abzuziehenden Steuer, welche durch das Doppelbesteuerungsabkommen im Herkunftsland besteht, zu versteuern.

Im Unterschied dazu und laut dem selben Gesetz versteuert ein Nicht Residenter nur für das in Spanien erworbene Vermögen und Rechte.

In jedem Fall und unabhängig der Residenz haben sowohl in spanischem Nationalgebiet erlangtes Vermögen oder erlangte Rechte, als auch von spanischen Versicherungsgesellschaften oder auf spanischem Territorium abgeschlossene Lebensversicherungen bezogene Zahlungen in Spanien versteuert zu werden.

Falls es sich bei dem Verstorbenen um einen deutschen Staatsbürger handelt, ist deutsches Recht anzuwenden und keine in Spanien erteilte Annahmeerklärung notwendig. In der Praxis ist es aber zu raten als Nicht Residenter ein das spanische Vermögen betreffendes Testament von einem spanischen Notar ausfertigen und unterschreiben zu lassen und nach Ableben des Betreffenden sollten die Erben die Erbschaftsannahmeerklärung vor einem spanischen Notar leisten, um möglichst Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Eintragung im Eigentumsregister zu vermeiden.

Konsequenzen einer Nichtbegleichung der Erbschaftssteuer sind:
Daß die spanischen Banken ohne Nachweis über die Zahlung der Erbschaftssteuer die Konten des Erblassers sperren.

Besagter Nachweis muß beim Eigentums- bzw. Handelsregister vorgelegt werden, um Eintragungen zu Gunsten von Erben vornehmen zu können.

Die Erbsschaftsteuererklärung muß innerhalb von 6 Monaten dem Finanzamt vorgelegt und der daraus resultierende Betrag beglichen werden. Vier Jahre nach Ablauf dieser Frist verjährt die zu bezahlende Erbschaftssteuer.

Eine gute Möglichkeit, Erbschaftssteuer zu sparen, ist einen Nießbrauch bei dem Kauf einer Immobilie im Grundbuch eintragen zu lassen. Im Falle des Todes des Nießbrauchnießers fällt dann nur noch die Erbschaftssteuer über den Wert des Nießbrauchs an, der um so niedriger ist, je älter der Erblasser war.

Da die spanische Erbschaftssteuer, welche den Verkehrswert als Bemessungsgrundlage verwendet, beträchtlich höher als die deutsche ist, und die Freibeträge sehr gering sind, bietet sich auch die Möglichkeit den Kauf einer Immobilie durch eine spanische GmbH durchzuführen. Eine Übertragung von Gesellschaftsanteilen, im Gegensatz zu einer Übertragung zwischen natürlichen Personen, ist steuerfrei. Dies bedeutet, daß bei Ableben des Erblassers die Überschreibung der ihm noch gehörenden Gesellschaftsanteile auf z. B. ein Familienmitglied sehr gering zu versteuern sind.

Aufenthaltserlaubnis-Führerschein

Kommt ein EU-Ausländer nach Spanien, und will länger als drei Monate im Lande verweilen, so hat dieser eine Aufenthaltserlaubnis zu beantragen, wie in jedem anderen Land der europäischen Union auch.

Um diese Erlaubnis zu beantragen, müssen diese eine Reihe von Dokumente vorlegen, wie etwa einen Personalausweis oder Reisepaß, drei Fotografien, eine Bankbestätigung, die die monatlichen Bezüge und das Bankguthaben ausweist, über die die Person im Ausland verfügen kann, um dessen Aufenthalt in Spanien bestreiten zu können (Bankguthaben min. ca. 850.000 Ptas.) oder eines Arbeitsvertrages mit einer Bestätigung, daß die Person in Spanien krankenversichert ist.

Auch sollte diese Person beachten, daß sofern diese Inhaberin eines nationalen, nicht spanischen Führerscheins ist, diesen dem Verkehrsministerium zur Umschreibung in einen europäischen Führerschein vorzulegen hat, wenn sich diese Person länger als sechs Monate dauerhaft in Spanien aufhalten und ein Fahrzeug lenken will. Entsprechendes gilt auch für Fahrzeuge, welche länger als sechs Monate in Spanien unterhalten werden sollen, und entsprechend umgemeldet werden müssen.

Vermietungen

Wenn ein Eigentümer einer Immobilie beschließt, diese saisonal zu vermieten, sollte dieser beachten, daß dieser Sachverhalt von der "Conselleria de Turismo" (für Tourismus zuständiges Ministerium) kontrolliert und rechtlich geregelt wird.

Für die saisonale Vermietung einer Wohnung ist eine entsprechende Genehmigung erforderlich. Diese Genehmigung bzw. Erlaubnis beantragt man bei dem genannten Ministerium unter Angabe bestimmter Daten und unter Erfüllung einer Reihe bestimmter Voraussetzungen. Ohne diese Erlaubnis läuft man Gefahr, daß man eine schmerzhafte Geldstrafe bis zu einem Höchstbetrag von 5 Millionen Ptas. auferlegt bekommt.

Wenn man die Wohneinheit für mehrere Monate oder Jahre (d.h. nicht saisonal) vermieten will, fällt dies unter das in Spanien geltende Mietrechtsgesetzes (sog. "Ley de Arrendamientos Urbanos"), das nicht die Erforderlichkeit einer entsprechenden Genehmigung vorsieht. Es ist darauf hinzuweisen, daß dieses Gesetz eine Mindestmietdauer von fünf Jahren vorsieht, so daß die Mieter, selbst wenn im Mietvertrag Gegensätzliches vereinbart wurde, für die Dauer von fünf Jahren unkündbar sind.

Völlig verschiedene Regelungen gelten in Hinblick auf gewerblich zu nutzende Räumlichkeiten, bei denen ausschließlich die vertraglich vereinbarte Mietdauer ausschlaggebend ist.

Ein weiterer Umstand mit denen die Rechtsanwälte häufig konfrontiert werden, ist, daß die Mieter von dem Mietzins diejenigen Beträge abziehen, die für Reparaturen und Reformen aufgewendet werden, deren Vornahme nach Ansicht des Mieters von dem jeweiligen Vermieter hätte vorgenommen werden müssen.

Der Mieter in Spanien hat allerdings keine dahingehenden Rechte, den Mietzins, wie beschrieben, zu reduzieren, weshalb man sich rechtlich beraten lassen sollte, sofern man der Ansicht ist, daß der Vermieter gewisse Erhaltungs- oder Renovierungsmaßnahmen zu treffen hätte. Wenn der Mieter nur einen Teil des Mietzinses entrichtet, kann der Vermieter eine entsprechende Klage erheben, und gegebenenfalls im Rahmen dieses Verfahrens durch richterliche Entscheidung das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung aufkündigen lassen.

Man sollte auch beachten, daß, wenn das erste Urteil, in dem festgestellt wird, daß sich der Mieter mit seinen Mietzahlungen im Verzug befindet, erlassen wird, der Mieter in der Regel das Mietobjekt weiter nutzen darf, sofern er diese Zahlungen leistet. Wird hingegen bereits zum zweiten Mal ein Zahlungsverzug in einem rechtskräftigen Urteil festgestellt, hat der Mieter das Mietobjekt unverzüglich dem Vermieter zu überlassen.

Sonstiges

Wenn der Erwerber einer Immobilie in Spanien nicht dauerhaft in diesem Land verweilen will, ist es ratsam eine spanische Bank zu beauftragen, sämtliche Zahlungen, wie etwa für Gas, Strom, Wasser, "I.B.I..Steuer", etc. zu veranlassen.

Es ist sogar zu empfehlen, um sich so weit wie möglich abzusichern, einen Steuerrepräsentanten in Spanien zu benennen. Auf diese Weise wird der Erwerber Kenntnis von sämtlichen ihm in Spanien zugesandten Unterlagen haben, und kann sich so vor unangenehmen Überraschungen schützen.